房地產業(yè)健康發(fā)展將更多依靠市場體系——記集團董事局主席接受人民政協(xié)報的高端訪談

   12月16日，董事局主席許明金先生接受人民政協(xié)報記者的高端訪談，對于未來房地產業(yè)的發(fā)展，談及了自己一些看法。以下是相關訪談內容：

  “建設統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系，是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎。必須加快形成企業(yè)自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動、平等交換的現(xiàn)代市場體系，著力清除市場壁壘，提高資源配置效率和公平性。”對于《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中的這段話，全國政協(xié)委員、深圳香繽集團董事長許明金倍感振奮。
　“雖然《決定》通篇沒有提及房地產調控，但這段話讓我相信中國未來幾年或更長時期將更加注重市場化的經濟改革思路，改變以往以‘限購’、‘限貸’等行政色彩濃厚的調控政策，有利于房地產業(yè)在一定程度上從行政調控的高壓中得以解脫，回歸供需平衡的健康發(fā)展軌跡。”許明金這樣概括他理解的三中全會。
　房地產業(yè)仍是支柱產業(yè)
　改革開放35年來，尤其是近十幾年，房地產業(yè)作為中國經濟高速發(fā)展的重要引擎，無論是為國家創(chuàng)造稅收，還是在推動地方經濟發(fā)展方面都做出了突出貢獻。同樣，在現(xiàn)階段我國經濟社會發(fā)展的關鍵時期，房地產業(yè)作為牽動產業(yè)鏈條最多的基礎性行業(yè)，也必將發(fā)揮重要作用。
　公報指出，“城鄉(xiāng)二元結構是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。”目前，我國整體的城鎮(zhèn)化率依然與發(fā)達國家甚至是世界的平均水平有著一定的差距。以城鎮(zhèn)化率為例，以歐美部分發(fā)達國家為例，其城鎮(zhèn)化率平均值高于70％。該數(shù)值也遠高于當前中國52.5％的城鎮(zhèn)化率水平。在城鎮(zhèn)化進程中，房地產業(yè)仍然存在很大的發(fā)展機遇。房地產業(yè)在國民經濟中的支柱產業(yè)地位沒有發(fā)生改變。
　怎樣才能使這一支柱產業(yè)有序健康發(fā)展，許明金建議，政府應當建立多層次的住房保障體系，以兼顧各收入群體，從體制機制上縮小貧富差距。第一層級是不足的10％極低收入的家庭、老人病人等進入政府提供的廉租屋或公屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。第二層級是20％~80％的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過住房市場來解決。而且在這一層級中，不同收入民眾所獲得的優(yōu)惠條件也不一樣。第三層級20％以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。第四層級取消不合理的住房制度與規(guī)則，如經濟適用房制度。
　房地產業(yè)應回歸本質屬性
　在全面深化改革的重要時期，房地產業(yè)的發(fā)展方向是所有人都倍加關注的。而且，眾所周知，該行業(yè)以往的發(fā)展模式已不能適應我國的發(fā)展需要和戰(zhàn)略部署，對于如何重新定位它的角色，不僅是各級政府需要研究的課題，更是房地產企業(yè)何去何從的必然選擇。對此，許明金認為，房地產業(yè)必將從經濟引擎轉型到保障民生。
　房子作為百姓的基本需要這一定位不容置疑，更不應在發(fā)展中有認識偏差。一定要堅決抑制房地產“商品屬性”，回歸房地產“本質屬性”。許明金很嚴肅地闡述這一觀點。房地產企業(yè)作為市場主體，應成為保障民生的中堅力量和積極要素。鼓勵、引導房地產開發(fā)企業(yè)參與到保障房建設中，并且給予稅收、信貸等切實的優(yōu)惠政策扶持不能流于形式。同時，要給予企業(yè)參與保障房建設的自主權，分配做到市場化、透明化。以深圳的安居型商品房建設為例，香繽集團參與了首次安居型商品房用地競拍，并且以均價“5998元(含裝修)”，但是在分配過程中，仍然由建設行政主管部門主導分配，分配效率低下，在企業(yè)取得《預售許可證》的情況下，卻無法直接面向中低收入者銷售，讓企業(yè)承擔沉重的財務成本負擔。
　需要強調的是，考慮到房地產的“二元屬性”，必須嚴格打擊投機、投資的商品屬性，回歸“居住”的本質屬性。因此，在政策層面上，還要尊重客觀規(guī)律，不能搞一刀切。公報指出，“建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制”以及“完善稅收體制”。因此，在樓市調控長效機制建立方面，逐步淡化行政手段，回歸市場化是一個大方向。
　許明金還表示，隨著中國人口老齡化的加劇，十年后的房地產市場格局或許會發(fā)生重大變化。同時，相信隨著“千億俱樂部”的增多，導致房地產行業(yè)“TOP10”的門檻越來越高，行業(yè)集中度也越來越高，房地產行業(yè)也將面臨著“洗牌”，但是，希望這種“洗牌”，是以市場作為資源配置的決定性作用，避免出現(xiàn)“國進民退”現(xiàn)象。

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